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大規模修繕工事の費用と進め方

マンションの大規模修繕工事の費用ははどのくらい必要か、理事会で大規模集工事をどう進めて良いか分からない、というご相談が増えています。主なご相談は

  • マンションの大規模修繕工事とは?
  • マンションの大規模修繕工事費用はどのくらい必要なのか?
  • 大規模修繕工事は、管理会社へ頼むのか、管理組合が主体で進めるのか?
  • 管理組合の大規模修繕工事を成功させる5つのポイントとは

マンションの大規模修繕工事の費用はどのくらい必要か

大規模集工事のポイントは安心して任せられる経験豊富な設計事務所の選択

管理組合が設立され特に何も問題がなかった場合に、最初に管理組合として実施する大きなテーマが大規模修繕工事です。築10年経過すると管理会社から大規模修繕工事の提案があり、多額の費用がかかり修繕積立金が不足する管理組合もあり、理事会が初めて管理会社任せでいいのかと疑問に思い、問題を意識するのが大規模修繕工事です。

マンションの大規模修繕工事は一般的には、足場をかけて行う工事(架設)といわれていますが、最初の大規模修繕工事は主に、外壁・屋上・廊下・階段・ベランダや鉄部など共用部分の塗装・防水工事が主体になり、基本的には専有部分は含まれません。実際に足場を掛けてする工事の期間は3~4ケ月間程度ですが、準備から完了まで数年間かかります。

マンションの大規模修繕工事は、設計事務所に工事監理を依頼する場合が多くあります。管理会社から設計事務所を紹介されるケースもあります。マンションの大規模修繕工事は多額の費用がかかり、工事に関係して一部のコンサルがバックマージンを取るケースなど業者との癒着がある例も見られ、平成29年1月国交省から「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について(通知)」が公表され、不適切コンサルタントの事例が関係諸団体に通知されました。

マンション大規模修繕工事の概算費用は、国交省から平成30年5月「大規模修繕工事及び設計コンサルタント業務の実態調査」で公表されました。第1回目の工事は築11年~築15年で約65%、築16年~築20年で約24%が実施されております。工事費用は部屋の広さにもよるが、概ね1戸当たり約100万円(架設工事費(足場・共通)などは含まれない、約15%前後必要)前後でした。コンサルタント費も別です。設計コンサルタント業務の調査は規模毎に調査があるが、金額の調査は公表されいません。マンションの規模などにより違いはあるが、他社より極端に低い設計監理金額が提示された場合は、一部の限られた不適切コンサルタントに該当する恐れがあると推測されますので、選定の際は数社から相見積を取得して比較し検討するなど、注意が必要です。

大規模修繕工事はどこへ発注するのが良いか

管理組合の大規模修繕工事は以前は、多くの管理組合は管理会社へ発注していましたが、管理会社へ依頼すると安心して任せられるが、管理組合が独自に実施する場合に比べ、概ね約1~2割程度工事費が割高になります。戸数が多いマンションや団地等では非常に大きな金額差になります。最近は管理組合で修繕委員会を設立し、専門家のコンサルタントに依頼し、管理会社とは別に独自で進められる管理組合も増えています。

管理組合の大規模修繕工事を成功させる5つのポイントは、

  1. 大規模修繕工事に関して組合員の要望をできるだけ取り入れて、管理組合内の合意形成を図る
  2. 修繕委員会の立ち上げ~組合員から公募する 
  3. 工事方法として、責任施工方式設計監理方式かどちらを選択します。競争原理が働くのは設計監理方式です。管理会社依頼に依頼する場合は責任施工方式が多い。
  4. 公明正大で改修工事の経験が豊富で安心して任せられる設計監理コンサルを、どのようにして選定するのか
  5. 多額の費用が必要な施工業者を、どのように公募の仕方や公明で透明性のある方法で選択し契約をすれば良いのか

がポイントになりますが、管理組合だけでは中々難しいと思います。

名古屋マンション管理士事務所は、管理会社任せではなく独自で大規模修繕工事を実施される管理組合様へ、第3者の立場で、①修繕委員会の設立、②安心して任せられる設計コンサル選定支援、③設計事務所と協働で公正な施工業者の選定支援、④工事完了検査、保証書等の確認までフォロー、一貫した大規模修繕工事のコンサルタントをご提案しています。

尚、当事務所(運用:マンション管理士 奥山事務所)は業者からのリベートやバックマージンを取ることは一切ありません。

大規模修繕工事についてご不明点がございましたら、ぜひお気軽に当事務所お問合せください。

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マンション管理士 奥山事務所さんには丁寧に対応していただき、安心してサービスを利用できました。

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40代男性 Yさま

このたびは、たいへんお世話になりました。ありがとうございました!知人にも、ぜひマンション管理士 奥山事務所さんのサービスをお勧めしたいです。