大規模修繕工事の費用と進め方

管理組合が設立され特に何も問題がなかった場合に、最初に管理組合として実施する大きなテーマが大規模修繕工事です。築１０年経過すると管理会社から大規模修繕工事の提案があり、多額の費用がかかり修繕積立金が不足する管理組合もあり、理事会が初めて管理会社任せでいいのかと疑問に思い、問題を意識するのが大規模修繕工事です。

マンションの大規模修繕工事は一般的には、足場をかけて行う工事（架設）といわれていますが、最初の大規模修繕工事は主に、外壁・屋上・廊下・階段・ベランダや鉄部など共用部分の塗装・防水工事が主体になり、基本的には専有部分は含まれません。実際に足場を掛けてする工事の期間は単棟型では、3~4ケ月間程度ですが、準備から完了まで数年間かかります。

マンションの大規模修繕工事は、設計事務所に工事監理を依頼する場合が多くあります。管理会社から設計事務所を紹介されるケースもあります。マンションの大規模修繕工事は多額の費用がかかり、工事に関係して一部のコンサルがバックマージンを取るケースなど業者との癒着がある例も見られ、平成29年1月国交省から「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について（通知）」が公表され、不適切コンサルタントの事例が関係諸団体に通知されました。

マンション大規模修繕工事の概算費用は、国交省から平成３０年５月「大規模修繕工事及び設計コンサルタント業務の実態調査」で公表されました。第１回目の工事は築１１年~築１5年で約６５％、築16年～築20年で約２４％が実施されております。工事費用は部屋の広さにもよるが、概ね１戸当たり約１００万円（架設工事費（足場・共通）などは含まれない、約１５%前後必要）前後でした。ただ数年前から人件費・資材の高騰があり、以前に比べ工事費は値上げ傾向にありますので注意ください。またコンサルタント費も別です。設計コンサルタント業務の調査は規模毎に調査があるが、金額の調査は公表されいません。マンションの規模などにより違いはあるが、他社より極端に低い設計監理金額が提示された場合は、一部の限られた不適切コンサルタントに該当する恐れがあると推測されますので、選定の際は数社から相見積を取得して比較し検討するなど、注意が必要です。