管理組合の大規模修繕工事を成功させるポイント　

管理会社へ依頼する方法で、管理会社が主体となって、建物診断、実施設計、施工、施工監理を進める方式。メリットは、マンションの事を熟知して慣れている管理会社へ依頼するので安心感があり、管理組合の負担が少なく、責任の所在が明確。デメリットは、管理組合の主体性や関心度の低下、競争原理が働かないことによるコスト高、第三者のチェック機能がないことによる無駄な工事項目の増加の恐れなどがあり、工事費は設計監理方式に比べ、大幅に割高になる事が多い。

建物診断、設計及び工事監理を専門家である設計事務所等に依頼し、工事を公募方法等により施工業者に発注する方式。メリットとして、施工チェックを第三者に依頼するため、厳正な工事品質のチェックが可能で、不要な工事を抑止することができ、競争原理が働き適正な価格で発注ができる。デメリットとして、修繕委員会の設立や管理組合で信頼できる設計事務所を選定など負担がが掛かる。また、別々に発注するため、小規模マンションでは費用が割高になる恐れがある。

施工業者に建物診断、実施設計、施工監理までを一任する方式です。施工業者を複数リストアップして相見積りにより決定する場合や、最初から特定1社を指定して特命で発注する方法があります。メリットとして、複数の関係業者を1つに集約できるため、管理組合の打合わせに費やす時間などの手間が軽減され、1社に全てを依頼するので責任の所在が明確になる。デメリットとして、第三者の専門家のチェック機能がないため、無駄な工事項目が増えたり、工事品質の低下を招く恐れがあります。特に、この方式の場合は、「住宅瑕疵担保責任保険」の加入をお勧めします。

大規模修繕工事の進め方で、管理組合の側にたち、理事会や修繕委員会へアドバイスをする方式です。大規模修繕に関係する臨時総会、住民説明会等の合意形成などで理事会を支援します。また、修繕委員会の設立や運営、設計事務所選定補助、施工会社選定補助、工事検査立会など、管理組合の負担を軽減できます。デメリットとしては、コンサルタント料が別にかかりますが、管理会社との調整、修繕委員会の負担軽減、不適切コンサルの防止、トータルコストの低減など、費用以上の効果が期待できます。

1. マンションの大規模修繕工事の実績や技術がある。
2.  管理組合の運営についての専門的な知識がある。
3. コンサルタント費用の報酬が明確。
4. 業者等からリーベートやバックマージンを受け取らないなど、ノーリベート宣言を公にしている。
5. わかり易く丁寧な説明をし、コミュニュケーション能力がある。
6. ホームドクター的存在として、工事後も継続的に付き合いができる。

★コンサルタントの報酬で、①成功報酬型は削減額の〇割などコスト最優先になります。逆に②コンサル費が工事費の〇%などでは割高な業者選定などや無駄な工事費の増大につながる恐れなど、結果的にそれぞれ共に品質低下が危惧されますので、ご契約には注意が必要です。

名古屋マンション管理士事務所は信頼できるコンサルタントです。

大規模修繕工事のご質問がございましたら、お気軽に連絡ください。