〒460-0008 愛知県名古屋市中区栄5丁目19番地31号 T&Mビル 3-H

営業時間
10:00~17:00(夜間予約相談可)
 定休日  
土・日・祝日(予約相談可)

お気軽にお問合せ・ご相談ください  

052-265-5556

居住者の理解を得られやすい
管理規約・使用細則の見直・改正手順

平成30年国交省の「マンション総合調査」によると、規約改正をした管理組合は88.5%、(単棟型は88.4%、団地型は91.2%)、規約改正していない管理組合が約9%以上あります。また、改正した「マンション標準管理規約」に準拠している管理規約は約46%でした。

分譲当時の古い「規約」をそのまま使用していると、時代から取り残され、実情に合わせた現実的な管理(対応)ができない、法改正等に適合していない恐れがありますので、早めの見直しが必要です。 

管理規約はマンションの最高自治規範である

管理規約はマンションの最高自治規範画

マンション管理規約の役割と重要性】

区分所有法第3条では、区分所有者は、「全員で、建物並びに敷地及び附属施設の管理を行うための団体(=管理組合)を構成し、この法律の定めるところにより、集会(=総会)を開き、規約を定め、管理者(=理事長など)を置くことができる」と規定されています。また、「マンション管理適正化指針」では、管理規約はマンション管理の「最高自治規範」であり、区分所有法に則り、「マンション標準管理規約」を参考としマンションの実態及び区分所有者等の意向を踏まえて、適切なものを作成し、必要に応じて改正を行うことが重要とされています。

区分所有法では、管理規約で定めることができるのは、「建物、敷地、附属施設」の管理に関すること、使用に関する区分所有者相互間のこととされていますが、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価、その他の事情を総合的に考慮し、区分所有者間の利害の衡平を図らなければならないとされています。管理規約の設定、変更及び廃止は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成による特別決議が必要です。ただし一部の区分所有者の権利に特別な影響を及ぼす場合は、その承諾を得なければならないとされています。区分所有法には、強行規定と任意規定があり、強行規定になっている事項(主に特別決議など)については、これに反する規約を定めても無効です。

マンション関連法と標準管理規約の変遷】

区分所有法は、昭和38年施行され、その当時建設された多くのマンションではこの法に基づいて管理規約が定められました。当時の規約では規約改正などで全員の同意が必要と規定されているものもありました。公団型団地では、公団(現UR)が定めた独自の規約があり、それを参考にした団地規約も多くありました。その後、平成57年建設省が「中高層共同住宅標準管理規約」を公表し、国が関係団体等に指針として活用する様に通達されたものが、現在の標準管理規約の原型となっています。

平成58年に区分所有法の大改正が行われ、主に特別多数決決議、団地、管理組合法人、建替等が新たに規定されました。平成14年には建替等一部、改正されました。平成9年中高層共同住宅標準管理規約の改正があり、単棟型に加え、団地型、複合用途型を公表しました。平成13年には区分所有法に加え新たに「マンション管理適正化法」が施行されました。

平成16年国交省は、中高層共同住宅標準管理規約を改正し「マンション標準管理規約及びコメント」として公表した。標準管理規約はその後、平成23年、平成28年(大改正)、平成29年(民泊)3回改正されました。

 

管理規約等の見直しのポイント

専門家の活用)

  1. 全面的な改正か、部分的な改正か?

現規約等はいつ頃、作成(又は改正)されたのか? 時期を確認する。平成9年(中高層共同住宅標準管理規約・改正)以前の規約は、早めに全面的な改正をされることをお勧めします

2.現在の区分所有法や標準管理規約に準拠する

3.古い団地規約の見直しの注意点

昭和58年以前の団地規約は、多くは旧公団型をモデルとして使用している。特徴は、専有面積比ではなく一住戸一議決権=組合費等は各戸同等、 各棟管理ではなく団地一活管理。標準管理規約の別表はない。見直す場合は、区分所有法第65条(団地建物所有者の団体)等の団地の規定に準拠する

4.専門委員会の設置

規約の見直し改正は、長期間に亘るので、理事の負担を減らすため、理事会の諮問機関として規約委員会を立ち上げるのが望ましい。

5.専門家(マンション管理士等)の活用

規約改正は、区分所有法や標準管理規約など専門的な知識が必要。中立な立場でアドバイスを受けられるので、組合員の合意形が容易になる

6.改正したい項目の整理

管理組合で特に改正が必要と思われる項目や現在問題となっている項目など

【専門家の活用法】

  • 困ったときに相談する
  • 規約委員会を設置し管理組合で独自に進めるが、勉強会形式でスッポト 的に専門家の支援をうける(合意までに時間がかかる場合がある)
  • 理事会顧問として管理組合の改定作業に常時アドバイザーとして支援を受ける
  • 改正の段取りを全面的に専門家に依頼して、素案作成から総会決議まで支援を受ける(但し規約改正の主体は管理組合)
 

使用細則見直しのポイント

  1. 「使用細則」は、管理規約・総会決議に基づき、手続きや使用方法等の具体的な内容・禁止事項など細部の規定を定める
  2. 使用細則の変更・廃止は普通決議(過半数)
  3. そのマンションの実情に合わせて見直し作成する
  4. 細則をあまりにも増やすと、改正後運用が大変になる

【主な使用細則例】

  1. 管理組合運営細則、生活秩序維持に関する細則
  2. 役員候補選任や役員手当に関する細則~役員の成り手不足対応 
  3. 専有部分の修繕等(リフォーム)に関する細則
  4. 専門委員会(修繕・規約・諮問等)に関する細則
  5. 管理費等の徴収及び督促に関する細則~滞納等対応
  6. ペット飼育に関する細則~規約でペット可否を規定
  7. 居住者名簿等の取扱いに関する細則~個人情報保護法に対応
  8. 防犯カメラ使用細則
  9. 駐車場使用細則
  10. その他
  11. 各種届出様式(届出書・申請書・許可書・誓約書等など
 

規約改正の具体的な手順

  1. 規約改正の必要性の議論~現状の管理規約の問題点や不都合と、改正した場合のメリット、改正の必要性を明確にする
  2. 改正の必要性について組合員の理解を得る~理事会等で検討している事を、議事録や広報で組合員へ伝える
  3. 規約改正の専門委員会の設置を総会承認~規約改正を進めるため規約委員会を設置し、改正を実施していく事を総会で承認を得る。ポイントは、専門家の活用を提案、概算予算の計上、見直し改正までの大よその期間(スケジュール)などを決める
  4. アンケート調査の実施~組合員の要望汲み取りと規約改正への意識付け
  5. 規約の改正素案の作成~現規約を尊重しながら、法令、標準管理規約等との整合性を図る(専門家の活用)、新旧対比表・別表の見直しや作成
  6. 使用細則の見直し・素案作成。 規約との整合性を図る~改正に加えて、不足している細則を新たに作成する、規約・細則に合わせて、各種届出様式の作成
  7. 理事会で規約等改正案の承認
  8. 住民説明会の実施、いきなり総会に上程しない~説明会で概要を説明し、質疑応答し合意形成を図る
  9. 改正素案の理事会での最終審議と総会議案提出及び決議~総会の特別決議で承認
  10. 規約原本の作成と保管
  11. 改正管理規約等の印刷製本と組合員へ配布~ 印刷は組合員数分より多めに印刷
  12. 新管理規約等の運用開

以上が管理規約等の改正の手順になりますが、管理組合だけでは難しいと思いますので、専門家に相談されることをお勧めします。

専門家家として規約改正業務を通して感じた事】

  1. 不在区分所有者が多くなると規約改正は難しくなる「4分3の壁」 、早めの改正を!
  2. 規約改正とは「合意形成」である、大筋で合意できれば良しとする、細部に拘れば合意は難しい!
  3. 全面的な規約等の改正とは、今までの管理組合の「管理の仕組み」や「運営の仕方」を、全て見直す事につながる!

管理規約の見直し改正業務は、経験豊富な名古屋マンション管理事務所へご相談ください。規約委員会設立、アンケート調査から素案作作成、説明会、総会まで管理組合を支援いたします。

 

管理規約、使用細則改正でご不明点な点がございましたら、お気軽にご相談ください。

お問合せはこちら

お電話でのお問合せはこちら

052-265-5556

フォームでのお問合せは24時間受け付けております。お気軽にご連絡ください。

お客さまの声

丁寧な対応に安心

60代女性 Aさま

マンション管理士 奥山事務所さんには丁寧に対応していただき、安心してサービスを利用できました。

お勧めしたいサービス

40代男性 Yさま

このたびは、たいへんお世話になりました。ありがとうございました!知人にも、ぜひマンション管理士 奥山事務所さんのサービスをお勧めしたいです。