居住者の理解を得られやすい
管理規約・使用細則の見直・改正手順

【マンション管理規約の役割と重要性】

区分所有法第３条では、区分所有者は、「全員で、建物並びに敷地及び附属施設の管理を行うための団体（=管理組合）を構成し、この法律の定めるところにより、集会（＝総会）を開き、規約を定め、管理者（＝理事長など）を置くことができる」と規定されています。また、「マンション管理適正化指針」では、管理規約はマンション管理の「最高自治規範」であり、区分所有法に則り、「マンション標準管理規約」を参考としマンションの実態及び区分所有者等の意向を踏まえて、適切なものを作成し、必要に応じて改正を行うことが重要とされています。

区分所有法では、管理規約で定めることができるのは、「建物、敷地、附属施設」の管理に関すること、使用に関する区分所有者相互間のこととされていますが、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価、その他の事情を総合的に考慮し、区分所有者間の利害の衡平を図らなければならないとされています。管理規約の設定、変更及び廃止は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成による特別決議が必要です。ただし一部の区分所有者の権利に特別な影響を及ぼす場合は、その承諾を得なければならないとされています。区分所有法には、強行規定と任意規定があり、強行規定になっている事項（主に特別決議など）については、これに反する規約を定めても無効です。

【マンション関連法と標準管理規約の変遷】

区分所有法は、昭和３８年施行され、その当時建設された多くのマンションではこの法に基づいて管理規約が定められました。当時の規約では規約改正などで全員の同意が必要と規定されているものもありました。公団型団地では、公団（現UR）が定めた独自の規約があり、それを参考にした団地規約も多くありました。その後、平成５７年建設省が「中高層共同住宅標準管理規約」を公表し、国が関係団体等に指針として活用する様に通達されたものが、現在の標準管理規約の原型となっています。

平成５８年に区分所有法の大改正が行われ、主に特別多数決決議、団地、管理組合法人、建替等が新たに規定されました。平成１４年には建替等一部、改正されました。平成９年中高層共同住宅標準管理規約の改正があり、単棟型に加え、団地型、複合用途型を公表しました。平成１３年には区分所有法に加え新たに「マンション管理適正化法」が施行されました。

平成１６年国交省は、中高層共同住宅標準管理規約を改正し「マンション標準管理規約及びコメント」として公表した。マンション標準管理規約はその後、平成２３年、平成２８年（大改正）、平成２９年（民泊）、令和３年６月、４回改正されました。

詳しくは、国交省ホームページ参照ください

1. 全面的な改正か、部分的な改正か？

現規約等はいつ頃、作成（又は改正）されたのか？ 時期を確認する。平成9年（中高層共同住宅標準管理規約・改正）以前の規約は、早めに全面的な改正をされることをお勧めします

２．現在の区分所有法や標準管理規約に準拠する

３．古い団地規約の見直しの注意点

昭和58年以前の団地規約は、多くは旧公団型をモデルとして使用している。特徴は、専有面積比ではなく一住戸一議決権＝組合費等は各戸同等、 各棟管理ではなく団地一活管理。標準管理規約の別表はない。見直す場合は、区分所有法第65条（団地建物所有者の団体）等の団地の規定に準拠する

４．専門委員会の設置

規約の見直し改正は、長期間に亘るので、理事の負担を減らすため、理事会の諮問機関として規約委員会を立ち上げるのが望ましい。

５．専門家（マンション管理士等）の活用

規約改正は、区分所有法や標準管理規約など専門的な知識が必要。中立な立場でアドバイスを受けられるので、組合員の合意形が容易になる

６．改正したい項目の整理

管理組合で特に改正が必要と思われる項目や現在問題となっている項目など

【専門家の活用法】

• 困ったときに相談する
• 規約委員会を設置し管理組合で独自に進めるが、勉強会形式でスッポト 的に専門家の支援をうける（合意までに時間がかかる場合がある）
• 理事会顧問として管理組合の改定作業に常時アドバイザーとして支援を受ける
• 改正の段取りを全面的に専門家に依頼して、素案作成から総会決議まで支援を受ける（但し規約改正の主体は管理組合）

1. 「使用細則」は、管理規約・総会決議に基づき、手続きや使用方法等の具体的な内容・禁止事項など細部の規定を定める
2. 使用細則の変更・廃止は普通決議（過半数）
3. そのマンションの実情に合わせて見直し作成する
4. 細則をあまりにも増やすと、改正後運用が大変になる

【主な使用細則例】

1. 管理組合運営細則、生活秩序維持に関する細則
2. 役員候補選任や役員手当に関する細則～役員の成り手不足対応　
3. 専有部分の修繕等（リフォーム）に関する細則
4. 専門委員会（修繕・規約・諮問等）に関する細則
5. 管理費等の徴収及び督促に関する細則～滞納等対応
6. ペット飼育に関する細則～規約でペット可否を規定
7. 居住者名簿等の取扱いに関する細則～個人情報保護法に対応
8. 防犯カメラ使用細則
9. 駐車場使用細則
10. その他
11. 各種届出様式（届出書・申請書・許可書・誓約書等）