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居住者の高齢化と役員の成り手不足への対応

多くのマンション管理組合の最大の課題は、居住者の高齢化や区分所有者の無関心等によって生じる「役員員の成り手不足」や、建物設備の老朽化に伴う修繕工事費用の増大による「修繕積立金の不足」です。

管理組合運営、将来への不安 ~ 高齢化により理事の選任が困難

居住者の高齢化が進むと理事の選任が困難
 

平成30年度マンション総合調査(国交省)によると、「管理組合運営における将来の不安」(複数回答)は、

  1. 区分所有者の高齢化 53.1%
  2. 居住者の高齢化 44.3%
  3. 修繕積立金の不足 31.2%
  4. 大規模修繕工事の実施 27.8%
  5. 理事の選任が困難 27.1%
  6. 管理組合活動に無関心な区分所有者の増加 27.0%

役員の成り手不足に関しては、平成30年度マンション総合調査によると、役員への就任要請があった場合に、快く引く受けるは14,3%ですが、引く受けないが5.9%もあります。

引く受けない理由(複数回答)は、一番多いのは高齢化の為が39.9%、本人・家族が病気の為が9.1%です。高経年マンション程、高齢化で引き受けられない割合が高くなっている。逆に仕事が忙しい為が22.7%、面倒だからは18.2%で、無関心な区分所有者も多くいます。

役員の成り手がいないと、管理組合の運営に支障をきたし正常なマンション管理が実施されず、結果として快適なマンション・ライフが続けられなくなり、大切なマンションの資産価値を低下させる恐れがあります。将来、「管理不全のマンション」に陥る前に、効果的な対策を打つ必要があります。

役員の成り手不足 解消のポイント

役員資格

見直し

規約改正)

①組合員だけではなく、配偶者や同居する一親等の成人親族

 可能とする

②不在区分所有者(組合員)も可能とする

③理事の代理出席を可能とし、議決権行使の表決を認める  

役員報酬

①役員に報酬を支払う               

②金額は理事長、副理事長など役職に応じて定額が一般的

負担金

(住民協力費)

輪番制の役員を辞退する人や、マンションに居住していない

区分所有者に金銭負担を求めるもの

平成22年1月最高裁判例(大阪)~協力費2500円(月額)は妥当      

半数改選制

(複数年任期)

①役員の任期を1年ではなく23など延ばすもの

②役員が一度に全員入れ替わるのではなく、半数ずつ時期

 ずらして改選されるもの

専門家の活用

(顧問契約等)

①マンション管理士などの専門家に依頼し、理事会・総会等支援

②役員(特に理事長)の時間的・精神的負担の軽減

外部専門家

役員就任

(標準管理規約

 コメント)

「組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合

選任方法については、細則で定める」 と規定

 ~利益相反行為の禁止、外部監査の導入

 ~資格要件や財産基礎の担保などが必要

 

主な役員の成り手不足の解消策は以上の6つがポイントですが、いずれも管理規約等の改正や総会承認が必要です。

自主管理の管理組合は、管理会社への委託や一部委託(会計業務等)も役員の負担軽減になり有効ですが、管理費等の値上げが必要になる場合もあります。

専門家の活用の仕方

専門家の活用は二つの方法がある

専門家の活用としては、二つの方法があります。

最初に、第3者のコンサルタントとしての活用方法は、

  1. マンション管理士等による「顧問契約」による長期的な総会・理事会などの管理組合全体の運営支援
  2. マンション管理士等による管理規約の改正や管理委託契約(管理会社)の見直し業務
  3. 建築設計事務所(建築士)等による大規模修繕工事や長期修繕計画作成等の支援など
  4. 滞納やトラブルなど法的措置として弁護士や、裁判外での解決方法としてADRの活用など、

その都度、事案毎にそれぞれの専門家の活用や支援を受ける方法です。

平成30年度マンション総合調査によると、専門家を活用しているマンションはは41.8%であり、活用した専門家の種類は、建築士が15.6%、弁護士が15.2%、マンション管理士が13.0%となっています。専門家の活用状況は、単発のコンサルタント業務が61.2%と最も多く、次いで「顧問契約」が20.4%、「管理者・理事長への就任」が3.1%tとなっています。

もう一つの活用は、専門家が理事長など役員に就任し、管理組合運営を支援する方法です。

平成28年3月「マンション管理適正化指針」の改正に伴い、国交省から標準管理規約改正のコメントとして、マンションの管理組合の組合員(区分所有者)以外の外部専門家を、管理組合の「理事長」や「管理者」として活用する場合(所謂、第三者管理者管理方式)の「外部専門家が管理組合の運営に携わる際の基本的な3パターン」が公表されました。

【外部専門家の活用の基本的な3パターン】は、

  1. 理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型 【理事会あり】​~従来通り理事会を設け、外部の専門家を役員として選任する
  2. 外部管理者理事会監督型 【理事会あり】~外部専門家を管理者として選任し、理事会は監事的立場となる
  3. 外部管理者総会監督型 【理事会なし】~外部専門家を管理者(理事長)として選任し、理事会を設けず監事や総会で監視する

​の3方式です。特に3の理事会なしのパターンが、今後高齢化により役員の成り手がいない場合などが該当してくると思われます。いずれも外部専門家等が役員へ就任できる様にする管理規約の改正が必要です。

平成29年6月国交省は、「外部専門家活用ガイドライン」を公表し、管理者へ就任する場合、管理者の利益相反の禁止や一定の資格要件や財産的基礎(補償)が必要であると提示した。 

この要件を満たすため、一般社団法人日本マンション管理士会連合会(通称:日管連)では外部専門家を活用する制度として「認定マンション管理士」による「管理組合損害補償金給付制度」(管理組合が損失をうけた場合に最大1億円まで補償)を開始しました。詳しくは、日管連ホームページをご覧ください。

いかがでしょうか。こちらのページでは、下記の内容をご紹介しました。

  • 居住者の高齢化への対応
  • 役員の成り不足 解消のポイント
  • 外部専門家の活用の仕方

役員のなり手不足などでお困りの場合や、外部専門家の活用でご不明な点がございましたら、経験豊富な名古屋マンション管理士事務所(運営:マンション管理士 奥山事務所)まで、ぜひお気軽にお問合せください。

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