賢い管理会社の選び方のポイント

【マンション管理会社とは】

マンション管理業者は、以前は届出制であったが、管理組合から管理費等を預かったまま倒産したり、管理費の使い込みする会社もありました。そこで消費者保護を目的とし、「区分所有法」だけでは不足しているマンションの管理を定めた「マンション管理適正化法」が平成１３年７月施行され、マンション管理業者は国交省へ登録を義務つけられた（５年更新）。法令に違反した会社は、登録を取り消されます。現在全国にマンション管理会社は約２０００社弱ありますが、大半は中小業者で大手先は少ない。「（一社）マンション管理業協会」へ加入しているのは、約３9０社です。逆に大手先では、グループ化など統合が進んでおり、全管理戸数の約６割以上は大手（上位約２０社）が管理しています。

【マンション管理適正化法の概要】

1. 管理組合の努力義務～マンション管理の主体は管理組合である。
2. マンション管理士（国家資格）の創設～管理組合支援
3. マンション管理会社の登録義務～国交省
4. 管理会社に管理業務主任者（国家資格）の設置義務～３０管理組合／１名
5. 国及び地方公共団体の管理組合支援など
6. 罰則、その他、

  【マンション管理適正化法でマンション管理業者へ義務るけられている事】

１．管理業務主任者による重要事項説明

• 新たに管理受託契約をする場合・新規契約　～　契約前に管理業務主任者による重要事項説明会を実施する
• 同一条件で契約更新する場合　～　管理業務主任者は管理者（＝理事長）に重要事項を記載した書面を交付し、説明をしなければならない、また、その組合の区分所有者等全員に対して重要事項説明書を交付しなければならない。

 ２．契約成立時の書面の交付

マンション管理会社は、管理組合から管理委託契約を締結したときは、その管理組合の管理者（＝理事長）に対して、次の項目を記載した書面を交付しなければならない。

• 管理事務の対象となるマンションの部分
• 管理事務の内容及び実施方法（財産管理法含む）
• 管理事務に要する費用並びにその支払いの時期及び方法
• 管理事務の一部の再委託に関する内容・・基幹事務（会計など）は再委託はできない
• 契約期間に関する内容（通常は１年が多いが２年でも可）
• 契約更新に関する内容（自動更新の禁止、３ヶ月前に書面交付、更新は総会の決議事項）
• 契約解除に関する内容（３ヶ月前に書面交付、満期でなくとも解約はいつでもできる）

★管理業務主任者をして当該書面に記名押印させなければならない

【マンション標準管理委託契約書】

国交省がマンション管理適正化法第７３条に規定する「契約成立時の書面」として交付する場合の指針として作成、多くの管理会社はこの標準管理委託契約書に準じた内容の契約書になっている。

 3. 管理組合の財産の分別管理

規則第８７条の規定に定められている分別管理方式（イ、ロ、ハ、の３方式）があり、管理方式のイ、ロ、方式の場合は、収納口座と保管口座の分離、また管理費等の１ヶ月分を保証義務また管理組合名義の保管口座の印鑑保持の禁止

 4. 月次会計報告

管理会社は毎月会計の収入及び支出を書面で管理組合へ交付義務

これ等のことが順守されていない管理会社は、法令違反をしていることになります。平成１３年にマンション管理適正化法が施行されて約１７年になりますが、未だに未登録の管理会社があり、また印鑑と全通帳を預かっている管理会社、契約が自動更新で重要事項の説明をしていない管理会社などのご相談をお受けしています。何らかの理由で過去に知人や居住者の方からの紹介などがあり、当初の管理会社を変更し、そのままおかしいと思いながら継続しているケースもあります。管理会社の監督官庁は、国交省地方整備局です。疑問に思われたら一度確認されることをお薦します。