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ほとんどのマンションで修繕積立金が不足
~修繕積立金の値上げを避ける5つの方策とは

修繕積立金と長期修繕計画

修繕積立金の額は長期修繕計画に基づいてきめられる

マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時・適切な修繕工事を行うことが必要です。マンションの共用部分の修繕工事は、長い周期で実施されるものが多く多額の費用を要しますが、修繕工事の実施時に一括で徴収することは、区分所有者にとって大きな負担となり、区分所有者間の合意形成が困難であるため、将来予想される修繕工事に要する費用を長期間にわたり計画的に積み立てていくのが、「修繕積立金」です。修繕積立金の額は、将来見込まれる修繕工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を盛り込んだ「長期修繕計画」に基づいて設定されます。計画期間は25年以上です(分譲時は30年以上)。約5年毎に見直しすることが望ましいとされています。

一般に、マンションの分譲事業者が、マンション購入者に長期修繕計画と修繕積立金の額を提示していますが、当初の修繕積立金月額が低く設定される等の例も見られ、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、修繕工事費が不足するといった問題が生じる場合があります。

平成30年度マンション総合調査(国交省)によると、マンションの管理費と修繕積立金の全国平均は、

マンションの形態       管理費(月額)     修繕積立金(月額)     
 単棟型     10,970円  11,060円
 団地型   10,419円  12,152円

(駐車場料金等の使用料を含まない)となっています。

修繕積立金の額は国交省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」に比べ大幅に低く、将来の積立金不足が危惧されています。マンション標準管理規約第29条では、「駐車場使用料は、その管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる」とされていますが、実態はほとんど管理費に使われています。

マンション修繕積立金ガイドライン

こうしたことを背景に、修繕積立金に関する知識や金額の目安を示した「修繕積立金に関するガイドライン」(国交省)が平成23年に公表されました。

1.修繕積立金の目安

ほとんどのマンションで将来必要になる工事代より著しく低いと言われています

戸数が少ないほど高くなる。タワーマンションは工事費が割高になるので、積立金は高めの設定が望ましい。

2.機械式駐車場のある場合の加算額

機械駐車場がある場合は、修繕積立金額に加算します。

加算額=機械式駐車場1台当たりの修繕工事費×台数×住民の負担割合(専有面積等)

管理会社の長期修繕計画や工事などの提案を鵜呑みにしない!

分譲時の長期修繕計画は修繕積立金を低めに設定されている

 

  1. 管理会社が最初に作成する長期修繕計画では、当初は「修繕積立基金」があるが1回目の大規模修繕で繰越金がなくなってしまう。(管理組合の財布の中身を知っており、その積立金額に合わせて提案することもある)
  2. 分譲時に販売しやすくする為に、当初の修繕積立金額を低めに設定し築年数が経過後に段階的な値上げ「段階増額積立方式」や、一時金の徴収がある場合がある。
  3. 段階値上げや一時金は区分所有者の負担が大きくなるので、これらを避けるために、国交省は「均等積立方式」が望ましいとしています。
  4. 駐車場料は、分譲時に管理費を安く見せて販売し易くするため、修繕積立金ではなく、管理費に充当している場合が多い。駐車場を無料にして販売し易くしている場合もある。
  5. 売り易さを狙って長期修繕工事の工事金額や工事項目、年数を圧縮して極端に安く 設定しているケースもある。

修繕積立金の値上げを避ける5つの方策

繕積立金を値上げする前に管理組合として やるべきことは幾つもある!

  1. 修繕積立金の現状を管理組合として、先ず組合員全員に認識させる。
  2. 不足分を全額値上げする事態を極力避け、不足分を充当出来得る方法がないかの検討を始める。現行の長期修繕計画や修繕積立金の内容の見直しをしていく。
  3. 管理委託費や管理費会計を見直して管理費の無駄を削減し、余剰金を積立金会計に充当する。管理会社の変更は最後の手段。
  4. 賢い修繕積立金の使い方を検討する(無駄な工事をなくす)。大規模修繕工事の時期を計画より延ばす、また管理会社に任せずに管理組合が主体になり、競争原理を導入し、工事費を削減する。
  5. やるべき対策をやってもなお不足する場合は、無理が生じない計画的な引き上げを提案する。

管理の主体は管理組合です。自分たちの財産は自分達で守る為にも、管理会社任せにしないことが大切です。

修繕積立金や長期修繕計画でご不明な点がございましたら、お気軽に名古屋マンション管理士事務所へご相談ください・。

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